No.56129 痴呆症の母の家を孫が購入したい

No.56129は質問(相談内容)で、それ以外は回答(相談内容に対する回答とお礼)です。

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No.56129:痴呆症の母の家を孫が購入したい[こん]ID:kmZDiWoi 2013/11/28 17:54
私は三女です。母が痴呆症でホームに入りました。私の娘が結婚する事になり、家を探しています。母の家が空いているので、私の姉に言ったところ、居住権が付くから、絶対に貸せないが、売っても良いと、言われました。不動産屋に相談したところ、母が生きているうちなら、贈与税が掛からないから、今、購入する方が良いと言われました。痴呆症の母の家を買うことは、出来るのでしょうか?宜しくお願いします。

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No.56144:Re: 痴呆症の母の家を孫が購入したい[はるうらら]ID:yqU9uxVw 2013/11/29 23:13
よく分からない点がありますが、お祖母さんは認知症で再びは帰宅せず、配偶者も亡くなられているという前提で考えてみました。

家はお祖母さん名義であり、その家をお孫さんが買いたいということですね?
買うのであれば贈与税ではなくて消費税ですので不動産屋は来年4月の増税のことを言っているのだと思います、増税前にと。
贈与と売買は別のことです。

結論を言えば、お祖母さんの将来の相続人であるお母さんを含めた兄弟全員がその売買に対して異論がなければ可能です。
もし、一人でも反対であるならば不可能で、裁判沙汰になりかねません。
(例え認知症であってもお祖母さんの物を本人の承諾無しに勝手に売却した、として)

これは、相続の考え方と同じなのだと思います。
遺言書があろうが、法定相続分という分け方があろうが、相続人全員が納得すればどのように分配しようと自由であるという考え方と。

その売買に反対者がいないこと、ここがポイントです。 そして、金額など誤解を招かないように書面を作って全員の捺印をもらえば後になって裁判沙汰にはならないと思います。

以上ですが、私の素人考えでもありますので役所の無料法律相談で聞いてみるのも良さそうです。

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No.56154:かなり問題有りです。[ベランダ]ID:wopw3fsQ 2013/11/30 20:24
無理だと思いますよ。
認知症の方にも物(モノ)を所有する権利はありますので、
それを勝手に売却することは厳密に言えば違法でしょう。
また、お母様にもこの家は誰に相続させたいという気持ちがお有りだったかもしれません。
それを今分かっている相続予定者の合理的な考えで決めてしまうのは大きな問題があると思います。
例えば、亡くなった後に公正証書として保管されている遺言書とかでてきたらどうしますか?
売却したとしてもその売却益を誰がどう管理しますか?
警察や税務署に分かったらそれなりの罰則が課されると思いますよ。
とても高額な取引になるでしょうから・・・。

また、不動産などの取扱は業者に重要事項説明の説明義務と、当事者の理解を確認することの義務がありますので、認知症の方の不動産売却を進める不動産業はあきらかに違法行為をしようとしています。その不動産屋はあまり信用しないほうが良いでしょう。

ちなみに実家は小さな小さな不動産屋です。
必ず、弁護士などに確認なさってください。

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No.56156:Re: かなり問題有りです。[はるうらら]ID:yqU9uxVw 2013/11/30 23:37
ベランダさん、お久し振りです。

>警察や税務署に分かったら罰則が課せられると思いますよ。

ここですが、警察は誰をどう罰せるのでしょうか。
この売買は無効であると訴える主体に警察はなれないのでは?
無効の訴えができるのがまさに将来の相続人のうちの誰か、なのではないでしょうか。
要は、誰も訴える人がいないという状況であるなら可能だと私は考えました。
税務署は税を払えば良いので売買が有効か無効かには関与出来ないと思うのですが。

また、売却代金に関しても書面で・・と書きましたので問題ないと考えます。

あと、公正証書が出て来ようと遺言が出て来ようと、既に「全員一致で」決めたのならば誰もそれを蒸し返せない筈です。
それを訴える第三者もありえません、勿論警察もです。

そして、その不動産屋がどういう説明をしたのか分かりませんが
あくまで増税前ならお得、と言っただけかも知れず信用出来ないかどうかは
何とも言えないような気がします。

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No.56157:Re: 追加です。[はるうらら]ID:yqU9uxVw 2013/11/30 23:46
一般的に言うならば、お祖母さんに成年後見人を就けて、その後見人と売買するのが無難だとは思いますが。

そういう方法がありますが、そこまでするかどうかで
しない、と全員一致するならば、それ以上は誰も踏み込めないですよね。

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No.56158:Re: 追加です。[ベランダ]ID:wopw3fsQ 2013/12/01 07:14
こちらこそお久しぶりです。
お元気そうで何よりです。

さて、標題の件ですが、不動産はあくまでもお母様が所有していますよね。
認知症で、高額な取引の判断ができない場合、
それを将来の予定相続人で勝手に売却するとなると、公文書偽造ですし横領だと私は思います。
例えば、認知症でなくても精神疾患の若い患者を想定すれば、
勝手に不動産を売却することはできないでしょう?
経済的な虐待であるとも判断されかねない事案だと思います。

お母様のものは亡くなるまでは絶対にお母様のもの。

ここが「警察」と言及した点です。
まず、相続人が全員確定されていない訳ですし、お母様の借財の有無も確定されませんよね。
普通のご家庭だったら、配偶者がない場合は子供たちで均等に分けるというだけだから、
問題ないと思うでしょうが、現実的には問題なくても、
死亡後のご相続であればきちんと除籍謄本まで揃えて
相続人を確定し、(結婚歴=他の子供さんの有無)まで確かめて、分割協議書を作らなければいけない訳ですから、そこをいきなりすっ飛ばすことはかなり問題だと思います。

また、不動産取引は売買契約書や法務局への登記など、法的に細かく申請しなければ
ならない事項がたくさんありますので、
契約書を理解できない方、契約書にサイン捺印できない方との売買は不可能です。
ですから、重要事項説明責任が課せられています。
そこをご説明せずに、目先の利益(所得税と相続税のこと)だけで
売却させようとする業者を私は信用しません。
また消費税率のことについて言えば、消費税率がアップした場合、
不動産所得税の税率軽減が予定されているようですので、
それを換算した場合、不動産取得の場合に限って言えば、
消費税率アップ後の方が税コストは下がると言われていますので、
ここでも、その不動産屋さんを信用しないと言っているわけです。

また、ご親族の誰かが法定後見人に指定されたとして、
法定後見人の原則は財産の保全ですから、よほどお母様が経済的に困窮しない限り、
不動産の売買は認められません。
お母様が食費にも事欠くという状態になったとしても、子供たちでそのぐらいは負担できないか?というのが裁判所の見解だと思います。
そのぐらい、個人の財産所有権は大切に保護されているので、
後見人なったぐらいでは、勝手に売却はできません。

何よりも、ご本人の意志が確認できない状況下で、勝手に高額な取引をさせることは
人としてどうかなぁ?と思う次第です。

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No.56165:はるうらら様[ベランダ]ID:wopw3fsQ 2013/12/01 20:35
何はともあれ、お顔も存じ上げない方とこうしてやり取りできることがとてもうれしいです。
どんな風にお過ごしですか?
母を亡くした私が介護職を目指したのは、母の介護の中でお会いした介護プロの方達に本当に助けて頂いたからです。

介護は要介護者も大変ですが、それを支える家族も言葉にならないほど大変です、
家族も親族も助けてはくれましたが、何と言っても介護のプロの方達の支えがなければ成り立たなかったのが、私の介護でした。

できれば、そういう方達と同じフィールドに立ち、私の経験も活かしながら、
社会に参加できれば良いなという気持ちから、介護の仕事を始めました。

とは言っても、ホームヘルパー2級の立場ですし、
知識も経験も未熟で、右往左往している現状です。
それでも、プロとして認めて頂けるよう切磋琢磨の毎日です。

私は母が本人の姉(私にとっての伯母から)の相続の際、
かなり嫌な目にもあいましたので、今回は拙いながらレス致しました。

はるうらら様、
また、どこかのスレッドでお目にかかったら、いつものように
「ベランダさん、お元気ですか?」ってお声をかけてくださいね!
そうなるように、アドバイスできそうなスレッドにはなるべくレスしていきます。
とは、言いつつ歳には勝てないのもホントのところで・・・。
では、また!

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No.56169:Re: 追加です。[はるうらら]ID:yqU9uxVw 2013/12/01 22:50
ベランダさん、ご意見を有難うございました。

結論から言いますね。

やはり、将来の相続人の全員一致である場合に限って可能と私は考えます。

例えば、以下の2つの場合を考えてみましょう。

Aさんは認知症になって施設に入所していて、子供であるB,C,D,がその費用を捻出する為にAさん所有の家を売却して、その代金を当てようと全員一致で決めた。

甲さんが認知症になって本人は嫌がっているのに、その子供である乙、丙、丁が施設入所を決めて書類にサインして入所させた。

いずれも、認知症のお母さんに変わって子供が手続きをする場合ですが(不動産屋とか)
これが即ち公文書偽造になるのならば、誰が誰を訴えますか?

そして、本件ではお祖母さんの債務や債権の有無は関係なく(相続ではないので)、
お祖母さん亡き後に新たに相続人が判明した場合は別の方法でその人を救済することになるのではないでしょうか。
それ程困難なことになるとは思えませんが・・。

それから、売買と横領をベランダさんは勘違いしていませんか?

本件で、お祖母さん名義の家を売った代金をみんなで山分けしたら横領です(誰にも分からないとしても)。
正しくお祖母さん名義の金融機関に入金されれば売買ですね。
で、私は売買である以上は大丈夫と考えたのですが・・。

そうそう、大事なことですが、この売買を有効にしたいのならば
成年後見人を就けるのはやめましょう。
ベランダさんのご指摘のように、成年後見人は財産の保全が職務でして
私の勘違いでした、済みません。

>人としてどうかなぁ・・。

それは私も重々理解しているつもりですヨ。
ただ、認知症という状況ならばお祖母さんには分からないように
そして、お祖母さんに不利益にならないのであれば家族は決断しなくてはならない場合があるのではないでしょうか。

あと、細かい点で意見が異なりますが、本筋に影響が無さそうと思えますので省きます。

きょうは出掛けていまして、お返事が遅くなって済みません。

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No.56178:Re: 追加です。[こん]ID:kmZDiWoi 2013/12/02 17:28
はるうらら様、ベランダ様 真剣に考えて下さり、本当に有難うございました。本日、姉二人に、突然、主人と私の出先まで おしかけられ、家は、やっぱり売らないし、貸さないと言われました。もう、あきらめる事にしました。私の愚痴を聞いて下さいね。17年間、一人暮らしの母親の面倒を少しでも看ていたのは私だけでした。今、ホームに3日に一度、おやつを持って行ったり、化粧用のスポンジを洗ったり、化粧を補充していましたが、ホームでカロリー計算しているから、おやつは食べなくて良い。ホームで化粧なんてしなくても良いと言われました。お金の事しか、頭に無い姉達を情けなく思います。本当に有難うございました。

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 56129: 痴呆症の母の家を孫が購入したい [こん] ID:kmZDiWoi 2013/11/28 17:54
 └◇56144: Re: 痴呆症の母の家を孫が購入したい [はるうらら] ID:yqU9uxVw 2013/11/29 23:13 評価
  └◇56154: かなり問題有りです。 [ベランダ] ID:wopw3fsQ 2013/11/30 20:24 評価
   └◇56156: Re: かなり問題有りです。 [はるうらら] ID:yqU9uxVw 2013/11/30 23:37 評価
    └◇56157: Re: 追加です。 [はるうらら] ID:yqU9uxVw 2013/11/30 23:46 評価
     └◇56158: Re: 追加です。 [ベランダ] ID:wopw3fsQ 2013/12/01 07:14 評価
      ├◇56165: はるうらら様 [ベランダ] ID:wopw3fsQ 2013/12/01 20:35 評価
      └◇56169: Re: 追加です。 [はるうらら] ID:yqU9uxVw 2013/12/01 22:50 評価
       └◇56178: Re: 追加です。 [こん] ID:kmZDiWoi 2013/12/02 17:28 評価

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